토지투자 시 꼭 알아야할 계획관리지역 정의와 특징 알아보기

오늘은 토지투자를 할 때 꼭 알아야 할 계획관리지역에 대해서 알아보려고 합니다.

계획관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정되는 용도지역 중 하나로, 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용이나 개발을 하려는 지역을 말합니다. 다른 말로는 보전관리지역이라고도 하는데, 이 지역은 미래의 가치 상승 가능성이 높기 때문에 투자자들에게 인기가 많습니다. 하지만 그만큼 주의해야 할 점도 많기 때문에, 이번 포스팅에서는 계획관리지역의 정의와 특징, 그리고 투자 시 주의사항 등을 자세히 알아보겠습니다.

토지투자 시 꼭 알아야할 계획관리지역 정의와 특징 알아보기

계획관리지역이란 무엇인가?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 대한민국 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지로 구분하는데, 이중 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 세 가지로 분류됩니다.

계획관리지역은 장래 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다. 쉽게 말해, 개발 압력을 받는 곳으로 당장은 아니지만 미래에 개발이 예정된 지역이라고 할 수 있습니다.

이런 이유로 계획관리지역은 투자가치가 높은 땅으로 평가 받습니다. 건폐율과 용적률이 높아 건물을 크게 지을 수 있고, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등을 건축할 수 있어 활용도도 높습니다. 다만, 아파트나 위락시설 등은 들어설 수 없습니다.

계획관리지역의 지정 배경과 목적

과거에는 난개발을 막기 위해 준농림지와 준도시지역으로 구분했습니다. 그러다 보니 체계적인 개발이 이루어지지 않았고, 환경 훼손 등 부작용이 발생했습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 2003년 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정되었고, 이에 따라 준농림지와 준도시지역이 관리지역으로 편입되었습니다.

그리고 관리지역을 세부적으로 분류했는데, 그중 계획관리지역은 과거 준농림지 가운데 주택, 공장, 학교 등이 들어설 수 있는 부지를 말합니다. 이곳은 기반 시설이 어느 정도 갖춰져 있어 개발이 비교적 쉽습니다. 또 정부가 2020년 7월 발표한 '한국판 뉴딜' 정책에 의해 주거복지로드맵이 가동되면서 수도권 인근의 계획관리지역이 주목받고 있습니다. 도심에 가까운 소규모 택지는 청년, 신혼부부 등에게 인기가 많아 수요가 꾸준하기 때문입니다.

계획관리지역의 주요 특징과 장점

이곳은 장래 도시용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역이지만, 자연환경을 고려해 제한적인 개발을 허용하는 곳입니다. 건폐율 40%, 용적률 100% 이하이며, 4층 이하의 단독주택, 음식점, 숙박시설, 공장, 창고 등을 지을 수 있습니다.

또 아파트를 제외한 공동주택과 학교 설립이 가능하며, 지방자치단체에 따라 층수나 건축물 용도 제한이 있을 수 있습니다. 덕분에 투자가치가 높습니다. 실제로 제2종 지구단위계획구역으로 지정되면 건폐율 60%, 용적률 200%까지 건축할 수 있게 되어 활용도가 높아집니다. 게다가 땅값 상승률도 높아 인기가 많습니다. 다만, 개발 압력이 높은 수도권과 광역시, 세종시에서는 자칫 난개발이 될 수 있어 일부 지자체는 개발행위허가 제한지역으로 묶어두기도 하니 주의해야 합니다.

계획관리지역에서의 토지 이용 계획

해당 지역에서는 사전에 수립된 토지이용계획에 따라 체계적인 개발이 이루어집니다. 보통 주거, 상업, 공업 등 다양한 용도로 활용할 수 있도록 계획되며, 이를 통해 지역 경제 활성화와 주민들의 삶의 질 향상을 도모합니다.

이를 위해서는 먼저 해당 지역의 특성과 잠재력을 파악하고, 이를 바탕으로 적절한 개발 방향을 설정해야 합니다. 또 교통 인프라와 생활 편의시설 등을 충분히 확보하여 주민들의 불편을 최소화하고, 환경 보호와 지속 가능한 발전을 고려하여 친환경적인 개발을 추진해야 합니다.

그리고 이미 개발된 지역과의 연계성을 강화하여 시너지 효과를 창출하고, 미래의 수요 변화에 대비하여 유연한 계획을 수립하는 것도 중요합니다. 이를 통해 보다 효율적이고 안정적인 토지 이용이 가능해집니다.

토지투자 시 고려해야 할 계획관리지역의 제한사항

계획관리지역은 다양한 용도로 활용할 수 있는 만큼, 규제도 상대적으로 엄격합니다. 대표적인 제한사항으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 건폐율과 용적률 제한: 계획관리지역에서는 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하로 건축물을 지어야 합니다. 이는 다른 용도지역에 비해 다소 낮은 수준이므로, 건물의 규모와 층수에 제한이 있을 수 있습니다.
• 용도 제한: 계획관리지역에서는 일부 업종의 입주가 제한될 수 있습니다. 예를 들어, 대기오염물질 배출시설이나 폐수 배출시설 등은 허가를 받기 어렵습니다.
• 개발행위허가 제한: 계획관리지역에서는 일정 기간 동안 개발행위허가가 제한될 수 있습니다. 이는 난개발을 방지하고, 계획적인 개발을 유도하기 위한 조치입니다.

이러한 제한사항을 미리 파악하고, 그에 따른 대책을 마련해야 합니다. 그렇지 않으면 투자금 손실이나 사업 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

계획관리지역 내 투자 유망지역 찾는 법

계획관리지역 내에서도 투자 유망지역을 찾는 것이 중요합니다. 몇 가지 팁을 알려드리겠습니다.

• 교통망 개선 지역: 교통망이 개선되면 인구 유입이 증가하고, 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 고속도로 IC나 철도역 주변 지역을 주목해 보세요.
• 산업단지 인근 지역: 산업단지가 들어서면 일자리가 늘어나고, 인구가 유입됩니다. 또 상업시설과 주거시설 등의 수요가 증가하므로 해당 지역의 토지 가격이 상승할 가능성이 높습니다.
• 도시 확장 예상 지역: 도시가 확장되면 계획관리지역이 주거지역이나 상업지역으로 용도 변경될 가능성이 높아집니다. 도심과 가깝고, 기반 시설이 잘 갖춰진 지역을 눈여겨보세요.
• 자연환경이 좋은 지역: 자연환경이 좋은 곳은 전원주택이나 펜션 등의 수요가 많습니다. 강이나 호수, 산 등이 인접한 지역을 찾아보세요.

이런 조건들을 고려하여 계획관리지역 내 투자 유망지역을 찾아보시기 바랍니다.

계획관리지역 투자 시 위험 요소와 대처 방안

모든 투자에는 위험 요소가 따르기 마련이며, 토지 투자도 예외는 아닙니다. 계획관리지역 투자 시 주의해야 할 위험 요소와 대처 방안을 알아보겠습니다.

• 개발제한구역(그린벨트) 지정 가능성: 정부나 지방자치단체가 개발제한구역으로 지정할 경우, 해당 지역의 개발이 제한되고 토지 가격이 하락할 수 있습니다. 그러므로 국토교통부나 지자체의 고시를 주기적으로 확인하고, 개발제한구역 지정 가능성이 있는 지역은 피하는 것이 좋습니다.
• 규제 강화 가능성: 정부나 지자체가 규제를 강화할 경우, 토지 이용에 제한이 생기고 수익성이 떨어질 수 있습니다. 정책 변화를 주시하고, 규제 강화 가능성이 있는 지역은 신중하게 판단해야 합니다.
• 경기 침체: 경기가 침체되면 부동산 시장도 영향을 받아 토지 가격이 하락할 수 있습니다. 경기 변동을 예측하기는 어려우므로, 여유 자금을 활용하고 장기적인 시각으로 투자하는 것이 바람직합니다.

이러한 위험 요소들에 대처하기 위해서는 철저한 조사와 분석이 필요하며, 전문가의 조언을 듣는 것도 도움이 될 수 있습니다.

계획관리지역 투자의 미래 전망과 발전 가능성

계획관리지역은 현재보다는 미래의 가치에 주목해야 하는 투자 대상입니다. 그 이유는 다음과 같은 미래 전망과 발전 가능성 때문입니다.

• 도시화와 인구 증가: 도시화가 진행되면서 주변 지역의 인구가 증가하고, 이에 따라 계획관리지역의 수요도 늘어날 것으로 예상됩니다. 또 도심지의 높은 지가와 주거비로 인해 도시 주변의 계획관리지역에 대한 선호도가 높아질 것입니다.
• 정부의 지원 정책: 정부는 계획관리지역의 개발을 촉진하기 위해 다양한 지원 정책을 시행하고 있습니다. 예를 들어, 건폐율과 용적률을 완화하거나 세제 혜택을 제공하는 등의 방식으로 민간 투자를 유도하고 있습니다.
• 다양한 용도로의 활용: 계획관리지역은 주거용지나 상업용지, 공업용지 등 다양한 용도로 활용할 수 있어 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.

위와 같은 이유로 계획관리지역은 미래지향적인 투자 대상으로 꼽히며, 투자자들에게 좋은 기회를 제공할 수 있을 것으로 기대됩니다.

토지투자를 할 때는 해당 지역이 계획관리지역인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해서는 먼저 자신이 투자하고자 하는 지역의 토지이용계획확인원을 발급받아 용도지역을 확인해야 합니다. 또한, 계획관리지역이라고 해서 무조건 좋은 것은 아닙니다. 주변 환경과 개발 가능성 등을 꼼꼼히 검토하고, 장기적인 관점에서 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

자신의 자금 상황과 투자 목적을 고려하여 적절한 타이밍과 전략을 세우는 것도 필요합니다. 이러한 점들을 고려하여 계획관리지역에