임차인이 꼭 알아야 하는 임대차 3법 "계약갱신청구권"

임차인이 꼭 알아야 하는 임대차 3법 "계약갱신청구권"

오늘은 임차인 분들이 꼭 알아야 할 중요한 정보를 가지고 왔어요. 바로 임대차 3법에 대한 이야기인데요. 집을 빌려 살고 계시거나, 앞으로 계획이 있으신 분들에게 정말 유용한 내용이니까 집중해서 읽어주세요!

임대차 3법 개요 및 계약갱신청구권 소개

2020년 7월 31일부터 시행되고 있는 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 임차인의 권리를 보호하고 안정적인 주거환경을 보장하기 위해 도입된 법안들 입니다. 

그 중 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한됩니다. 단, 계약갱신청구권은 무한정 인정되는 것은 아니며, 일정한 요건과 절차가 필요합니다. 

먼저, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지) 계약 갱신을 청구해야 합니다. 또한, 해당 주택에 계속해서 2년간 거주해야 하며, 중간에 이사를 하거나 다른 곳에서 거주하는 경우에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 이외에도 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우나, 임차인이 차임을 연체하는 등의 사유가 있는 경우에는 계약갱신청구권이 인정되지 않을 수 있습니다.

계약갱신청구권의 정의와 적용 범위

앞선 문단에 이어 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

간단히 말해, 계약갱신청구권은 기존의 임대차 계약을 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 이전에는 통상적으로 임대차 계약이 2년 단위로 이루어졌지만, 이 법이 시행되면서 임차인은 최대 4년(2년+2년)까지 계약을 연장할 수 있게 되었습니다.

다만, 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 월세나 전세 보증금이 일정 금액 이하인 경우나, 사무실이나 상가 등 주택이 아닌 건물의 임대차 계약에는 적용되지 않습니다. 또한, 임대인이나 그의 가족이 실거주하려는 경우, 임차인이 월세를 연체한 경우, 건물이 철거 혹은 재건축되는 경우 등에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

이외에도 몇 가지 예외사항이 있으므로 임차인은 본인의 상황을 꼼꼼히 파악하고, 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 만약 계약갱신청구권에 대해 궁금한 점이 있다면, 전문가의 조언을 듣는 것도 좋은 방법입니다.

갱신 요구 가능 시점과 절차 이해하기

계속해서 갱신요구권에 대한 상세한 내용을 살펴보겠습니다.

먼저, 갱신청구권을 행사할 수 있는 시점은 임대차 계약 만료 전 6개월부터 2개월까지입니다. 이 기간 내에 임차인은 임대인에게 계약 갱신을 요구해야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 만료 전 6개월부터 2개월까지가 아니라 만료 전 6개월부터 1개월까지 갱신을 요구해야 합니다.

이를 위해서는 별도의 서류나 형식이 필요하지 않으며, 구두나 문자 메시지 등으로도 가능합니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 거절한다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

계약갱신청구권을 통한 임대기간 연장의 조건

이번에는 계약갱신청구권을 활용하여 임대 기간을 연장하려면 어떤 조건을 충족해야 하는지 알아보겠습니다.

가장 중요한 조건은 임차인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구해야 한다는 것입니다. 만약 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약이라면, 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신을 요구해야 합니다.

또 주의해야 할 점은 무조건 무한정 연장 되는 것은 아니라는 것입니다. 이전에는 상가건물 임대차보호법상 최장 5년간 보장되던 계약 갱신 요구권이 2018년 10월 16일 개정되면서 10년으로 늘어났습니다. 즉, 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 

이외에도 몇 가지 예외 사항이 있습니다. 대표적인 것으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우등 입니다.

임차인의 권리 보호와 임대인의 의무

임대차 3법은 임차인의 권리 보호와 임대인의 의무에 대한 내용을 담고 있습니다. 이번에는 이 두 가지 측면에 대해 자세히 알아보겠습니다.

먼저, 임차인의 권리 보호에 대해서는 다음과 같은 내용이 있습니다.

- 계약갱신청구권: 임차인이 원할 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 이를 통해 최대 4년간(2+2)의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다.

- 전월세 상한제: 계약 갱신 시 임대료 인상률을 기존 임대료의 5% 이내로 제한합니다.

- 전월세 신고제: 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우, 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 합니다.

임대인의 의무에 대해서는 다음과 같은 내용이 있습니다.

- 임대료 인상 제한: 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 인상할 수 없습니다.

- 철거·재건축 계획 사전 고지: 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 미리 임차인에게 알려야 합니다.

- 하자보수 의무: 건물에 하자가 발생한 경우, 이를 수리하거나 보수해야 합니다.

이러한 규정들은 임차인과 임대인간의 공정한 임대차 계약을 보장하고, 임차인의 주거 안정성을 증진시키는 데 큰 역할을 합니다.

계약갱신 거절 가능 사유와 대응 방법

임대차 3법에서는 임차인의 계약갱신청구권을 보장하고 있지만, 임대인이 다음과 같은 사유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

만약 위와 같은 사유로 계약 갱신을 거절당했다면, 임차인은 다음과 같은 대응 방법을 고려할 수 있습니다.

- 내용증명 발송 : 계약 갱신 거절 사유가 부당하다는 내용을 담은 내용증명을 발송하여 임대인에게 압박을 가할 수 있습니다.

- 소송 제기 : 만약 내용증명으로도 문제가 해결되지 않는다면, 소송을 제기하여 법적으로 문제를 해결할 수 있습니다. 이때, 변호사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

위와 같은 대응책을 적극적으로 활용하여 부당한 계약 갱신 거절에 대응할 수 있습니다.

계약갱신청구권 관련 자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권은 언제부터 행사할 수 있나요?
​A. 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약부터는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

Q. 계약갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
​A. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 2년 이상의 임대차 계약을 체결한 경우에만 적용됩니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요?
​A. 임대인 본인뿐만 아니라 임대인의 직계존속·비속이 실거주하는 경우에도 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 다만, 실거주 여부를 확인하기 위해 주민등록등·초본 등의 서류를 요구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 후, 제3자에게 임대한 경우에는 어떻게 되나요?
​A. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 후, 제3자에게 임대한 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때, 손해배상액은 다음과 같이 산정됩니다.

∙임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
∙신규 임차인이 지급한 이주비용
∙임대차목적물의 가치 상승분에 따른 월세 증가분 중 낮은 금액

계약갱신청구권 활용 시 주의사항 및 팁

- 문자나 전화 등 증거자료 남기기 : 구두로 전달할 경우 추후 분쟁이 발생할 수 있으므로, 문자나 전화 등 증거자료를 남기는 것이 좋습니다.

- 명확한 의사표시 : 계약갱신청구권을 행사할 때는 명확한 의사표시를 해야 합니다. 불분명한 의사표시는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

- 계약서 재 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 체결한 경우, 기존 계약서에 특약사항을 추가하거나 별도의 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

- 보증금 증액 시 유의사항 : 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 체결할 때, 보증금을 증액하는 경우에는 5% 이내에서만 증액할 수 있습니다. 또, 증액된 보증금은 기존 보증금의 범위 내에서만 우선변제권을 가집니다.

- 묵시적 갱신과 구분하기 : 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 구분됩니다. 계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 행사해야 하지만, 묵시적 갱신은 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않는 경우 자동으로 갱신됩니다.

오늘은 이렇게 부동산 계약 시 알아두면 좋은 정보들에 대해 알아보았는데요. 앞으로는 이러한 내용들을 잘 숙지하셔서 손해 보는 일 없으시길 바랍니다. 그럼 다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.